แสดงกระทู้

This section allows you to view all posts made by this member. Note that you can only see posts made in areas you currently have access to.


Messages - trebs

หน้า: [1] 2
1
หลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้าอิสระ)
อยากทำอาชีพนายหน้า ต้องเรียน หลักสูตรนายหน้าอสังหาฯ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า)เพราะ ทาง รร.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดทำหลักสูตรนี้เพื่อมอบความรู้ให้ทุกท่านสามารถทำอาชีพนายหน้าได้ ทั้งแบบเป็นงานหลัก หรือทำเป็นแค่งานเสริม เพราะเราไม่มีการผูกมัด หรือมีเงื่อนไขอื่นๆ ดังนั้นท่านเรียนจบไปสามารถไปสอบบัตรตัวแทนนายหน้า กับ ทางสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้

ทำไมถึงต้องมีบัตรตัวแทนนายหน้า ทั้งๆที่กฎหมายยังไม่ได้กำหนดว่าให้มี?
เพราะบัตรตัวแทนนายหน้าของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเป็นบัตรที่ใช้ยืนยันได้ว่าคุณมีความรู้ความสามารถ ในการประกอบอาชีพนายหน้า และยังช่วยเพิ่มความหน้าเชื่อถือของคุณ กับเจ้าของสินทรัพย์
** ถึงตอนนี้บัตรตัวแทนนายหน้า ยังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย แต่ในอนาคตมีแนวโน้มที่ทางรัฐบาล จะออกเป็นกฎหมายที่ว่า ผู้ที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีบัตรตัวแทนนายหน้า เหมือนกับกับอาชีพอื่นๆ
ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: www.trebs.ac.th/re131

หัวข้ออบรม
วันที่ 1:

. แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
. สถานการณ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ประเภทและราคาของอสังหาฯ 10 อันดับขายดี ปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เพื่อประกอบการวางแผนการขาย
. แนวโน้มประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเติบโต ฯลฯ
. การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
. ความรู้เรื่องการเงิน การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ (ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ-มูลค่าในอนาคต / การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย – ให้เช่า)
. การขายและการบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
. ขั้นตอนการขาย การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ กลยุทธ์การตอบสนองต่ออารมณ์ ต่าง ๆ ของผู้ซื้อเพื่อสร้างการสื่อสารเชิงบวกกับผู้ซื้อ
. ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเทคนิคการขายทรัพย์มือสอง
. การจัดหาและจัดระบบทรัพย์เพื่อการขาย ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ

วันที่ 2:
. กฎหมายสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์/พรบ.เกี่ยวกับนายหน้า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
. การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: แนวทางการขายและเทคนิคปิดการขาย ข้อพึงระวังในการขายให้ชาวต่างชาติ
. เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สินและการวิเคราะห์ทำเลสำหรับนายหน้า
. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ตัวอย่างมูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวร

วันที่ 3:

. กลยุทธ์และศิลปะในการเจรจาต่อรองอย่างสัมฤทธิ์ผล:
. ขั้นตอนการเจรจาต่อรอง สัญญาณบ่งชี้ในการปิดการขาย
. แนวทางการเจรจาต่อรองเชิงลึก
. การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
. วิธีการจะทำสัญญาและตัวอย่างสัญญา ข้อพึงระวังในการทำสัญญา
. ประสบการณ์ในการบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์: ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข
. จรรยาบรรณทางวิชาชีพนายหน้าและสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
. มอบวุฒิบัตร/ปิดการอบรม
* หมายเหตุ: อยู่ระหว่างเรียนเชิญวิทยากร ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงจากกำหนดการนี้ หลักสูตรและเนื้อหาวิชาสงวนสิทธิ์สำหรับจัดอบรมโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเท่านั้น
ลงทะเบียนสำรองที่นั่งได้ที่: www.trebs.ac.th/re131

กำหนดการหลักสูตรนายหน้าอสังหาฯ รุ่นต่อไป
RE131-42           15 - 17 มิถุนายน 2561
RE131-43           17 - 19 สิงหาคม 2561
RE131-44           5 - 7 ตุลาคม 2561
RE131-45           30 พฤศจิกายน - 2 ธันวาคม 2561

แนะนำหลักสูตรที่เกี่ยวข้อง
. AP100: การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน อ่านรายละเอียดได้ที่: https://www.trebs.ac.th/ap100
. สอบคุณวุฒินาย อ่านรายละเอียดได่ที่: https://www.trebs.ac.th/broker-tpqi
. สัมมนา: วิเคราะห์ทำเลทองและการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ปี 61 อ่านรายละเอียดได้ที่: https://www.trebs.ac.th/seminar-03-05-18

ติดต่อสอบถาม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
โทร 02-295-2294 ต่อ 114 หรือ Line @Trebs1 (มี @ข้างหน้าด้วยนะครับ)
Email lek@trebs.ac.th

TAG: #อาชีพนายหน้า #นายหน้าขายบ้าน #นายหน้าขายที่ดิน #นายหน้าอสังหาฯ
#อบรมนายหน้า อสังหา #สมัครสอบนายหน้า

2
หลักสูตร: การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เรารู้กันดีอยู่แล้วว่า ถ้าเราจะทำธุรกิจในด้านไหน หรือว่าเป็นบุคคลธรรมดาก็จำเป็นที่จะต้องเสียภาษี (ถ้าเราเสียภาษีแบบบุคคลธรรมดา เราก็อาจจะไม่ได้ คิดหรือลงลึกมากเท่าที่ควร) แต่เราจะทำแบบนั้นกับธุรกิจไม่ได้ ยิ่งเป็นธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีเงินลงทุน หรือดำเนินโครงการที่สูง และส่งผลกับการเสียภาษีเป็นอย่างมาก
ดังนั้นทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงจัดทำหลักสูตร: การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ทุกท่านเข้าใจกับภาษี ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และวิธีการรับรู้รายได้และประเภทภาษีที่ต้องชำระที่แตกต่าง จุดพึงระวังในการวางแผนภาษีอสังหาฯ พร้อมทั้งการจัดทำบัญชีที่แตกต่างจากธุรกิจประเภทอื่นๆ ซึ่งจะทำให้เราเสียภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด
ดูรายละเอียดได้ที่: www.trebs.ac.th/re151

หัวข้ออบรม
. ภาษีอสังหาฯ อากรตามประมวลรัษฎากร หน้าที่การเสียภาษีของผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ในสถานะนิติบุคคล-คณะบุคคล-บทบัญญัติตามประมวลรัษฎากรที่เกี่ยวข้องกับรายได้/รายจ่าย เงื่อนไขในการคำนวณกำไรสุทธิ เทคนิคการคิดคำนวณการเสียภาษีอสังหาฯ
. การวางแผนภาษีอากรอสังหาฯ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนแบบของรายได้-รายจ่าย การวางแผนประเด็นทรัพย์สิน-หนี้สิน
. เทคนิคการบริหารจัดการการเสียภาษีให้มีประสิทธิภาพ
. การวางระบบบัญชีและวิธีการบันทึกบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
. การวิเคราะห์งบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
. สถานการณ์ตลาดและแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
. เกณฑ์การรับรู้รายได้และรายงานงบการเงิน
. การรับรู้รายได้และรายจ่าย และการบัญชีที่เกี่ยวข้อง
* หลักสูตรนี้มีการนับชั่วโมงบัญชี
ท่านที่สนใจสามารถลงทะเบียนได้ที่: www.trebs.ac.th/re151

แนะนำหลักสูตรที่เกี่ยวข้อง
. RE121: ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน (CF) ดูรายละเอียดได้ที่: www.trebs.ac.th/re121
. RE142: การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด ดูรายละเอียดได้ที่: www.trebs.ac.th/re142
. RE162: นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ดูรายละเอียดได้ที่: www.trebs.ac.th/re162
. RE171: การบริหารงานก่อสร้าง (แนวราบ-แนวสูง) ดูรายละเอียดได้ที่: www.trebs.ac.th/re171

หากท่านมีข้อสงสัยสามารถติดต่อสอบถามได้ที่: Line ID: @trebs1 (มี @ ด้วยนะครับ) หรือโทร 02.295.2294 ต่อ 114

3
หลักสูตร: การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด
RE142: การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด เป็นสูตรที่สอนเกี่ยวกับการบริหารโครงการบ้านจัดสรร หรืออาคารชุด รวมไปถึงการจัดทำกองทุน, งบประมาณต่างๆ, การโอนทรัพย์ส่วนกลาง, ระเบียบกฎหมาย ข้อบังคับต่างๆ และที่สำคัญเลย เราจะนำรวบรวมปัญหา และอุปสรรค ที่มักพบในการบริหารโครงการบ้านจัดสรร/อาคารชุด มาเป็นกรณีศึกษาเพื่อให้คำแนะนำ หรือเป็นแนวทางในการแก้ไข กับผู้เข้าอบรมด้วย
รายละเอียดการอบรมสามารถดูได้ที่: https://www.trebs.ac.th/re142
หัวข้อการอบรม:
. การกำหนดอัตราเงินกองกลางกับข้อกำหนดกฎหมาย
. การคำนวณจำนวนเงินกองทุน
. นักพัฒนาที่ดินกับสถานะในการทำสัญญาเก็บเงินกองทุนนิติบุคคล
. การออกเอกสารรับเงินและการเก็บรักษาเงินกองกลาง
. การบริหารกองทุน
. กองทุนมีกี่ประเภท
. การกำหนดอัตราส่วนกลาง / อัตราส่วนกรรมสิทธิ์
. การตั้งกองทุนนิติบุคคล / การจัดตั้งกองทุนหมู่บ้านจัดสรร
. การจัดทำงบประมาณในการบริหาร
. การกำหนดอัตราส่วนกลาง การกำกับและเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
. ข้อกฎหมายกับการโอนทรัพย์สินเป็นส่วนกลาง
. ทรัพย์สินใดบ้างที่ควรโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ประโยชน์ของการโอนทรัพย์เป็นส่วนกลาง
. การดูแลรักษาสภาพทรัพย์ก่อนการโอน
. สาธารณูปโภค-การบริหารสาธารณะกับการโอนทรัพย์เป็นส่วนกลาง
. ระเบียบข้อกฎหมายด้านงานบริหารงานนิติบุคคล ที่นักพัฒนาที่ดินควรรู้
. พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภคว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค มาตรฐานต่าง ๆ
. การบริหารจัดการ
. บ้านกับการค้ำประกันโครงสร้าง และการค้ำประกันส่วนประกอบ
. การบริหารงานนิติบุคคลกับการบริหารหลังการขาย
. ระบบสาธารณูปโภค
. นิติกรรมสัญญาที่เกี่ยวข้อง ข้อปฏิบัติในการพักอาศัย สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก
. บทกำหนดโทษการต่อเติม ตกแต่ง การใช้ประโยชน์ต่าง ๆ
. ปัญหาและอุปสรรค กรณีศึกษาการจัดตั้งนิติบุคคลและแนวทางแก้ไข

ท่านที่สนใจสามารถสำรองที่นั่งได้ที่: https://www.trebs.ac.th/re142
แนะนำหลักสูตรที่เกี่ยวข้อง
. RE100: หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: https://www.trebs.ac.th/re100
. RE134: หลักสูตร Super Marketing กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: https://www.trebs.ac.th/re134
. RE151 หลักสูตร กลยุทธ์การวางแผนภาษี และบัญชีธุรกิจอสังหาฯ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่: https://www.trebs.ac.th/re151

ติดต่อสอบถามเพิ่มเติมได้ที่: Line: @trebs1 (อย่าลืมใส่ @ นะครับ) หรือ โทร 02.295.2294 ต่อ 114

4

จากบทความที่แล้ว เรื่อง "เส้นทางสู่การเป็น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพ" เพื่อนๆ คงสนใจในอาชีพนี้กันอย่างแน่นอน ดังนั้นในบทความนี้ผมจึงนำ ขั้นตอนการพิจารณา การอนุมัติ รวมไปถึง เอกสารที่ต้องเตรียมในการสมัคร มาบอกเพื่อนๆ กันก่อนครับ

ขั้นตอนการพิจารณาอนุมัติการสมัครสมาชิกสมาคม
สมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา (นายหน้าอิสระ)

1. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา ต้องกรอกใบสมัครสมาชิก  และใบสมัครสอบ พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 1,000 บาท ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท ค่าบัตรสมาชิก 300 บาท  และค่าสายคล้องคอ 100 บาท  และค่าสมัครสอบ 200 บาท รวมทั้งหมด  2,100 บาท (ค่าใช้จ่าย อาจจะมีการเปลี่ยนแปลง ลองสอบถามกับทางสมาคมนายหน้า ก่อนนะครับ)
2. สมาคมฯ ตรวจสอบใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก
3. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญที่ยังไม่ได้ผ่านการอบรมหรือไม่มีใบรับรองผ่านการอบรมจะต้องเข้ารับการอบรมจากสถาบันอบรมที่สมาคมฯ ให้การรับรอง
4. ผู้สมัครที่ผ่านการอบรมแล้ว สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุมเพื่อการอนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อการแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน
5. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน
6. สมาชิกวิสามัญที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว จะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ
7. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิกโดย
8. สมาคมฯ จัดทำบัตรสมาชิกวิสามัญให้แก่ผู้สมัครพร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก
*หมายเหตุ : สมาคมฯ รับชำระเงินโดยออกใบเสร็จรับเงิน หากไม่ผ่านการสมัครสมาชิกทางสมาคมฯ ไม่คืนเงินทุกกรณี  และหากสอบไม่ผ่าน ต้องมาสอบซ่อมใหม่จนกว่าจะผ่าน โดยชำระค่าสอบซ่อม  200 บาท

**สถานบันอบรมที่สมาคมนายหน้าฯ รับรอง
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลักสูตร: RE131: หลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า)

*** สำหรับสมาชิกสามัญนิติบุคคล เท่านั้น
ตัวอย่าง  การจดวัตถุประสงค์หลักการเป็นนายหน้าฯ  ที่ถูกต้อง คือ
- ประกอบธุรกิจตัวแทนและนายหน้าซื้อขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์

...
หมายเหตุ : ตัวอย่างนี้ ใช้ในใบสมัครสมาชิกสามัญนิติบุคคล ในหมวด
สำเนาเอกสารการสมัครสมาชิกมาพร้อมกันนี้  (เซ็นชื่อรับรองสำเนาเอกสารทุกฉบับ)

1. รูปถ่ายขนาด 1 นิ้ว จำนวน 3 ใบ (รูปถ่ายไม่เกิน 6 เดือน)
2. สำเนาบัตรประชาชน
3. สำเนาทะเบียนบ้าน
4. หนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาท ,สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน  และรูปถ่ายขนาด 1 นิ้ว จำนวน 2 ใบ (กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่น )
5. หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัทฯ แนบท้ายหนังสือวัตถุประสงค์หลักการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (โดยระบุ ประกอบธุรกิจตัวแทนและนายหน้าซื้อขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ )  และหนังสือรับรองฯ  ไม่เกิน 6 เดือน
6. สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
7. สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
8. ภพ. 20
9. ภพ.01
10. แผนที่ และรูปถ่าย บจก./หจก.
* อยากทราบรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถติดต่อสอบถามกับทาง สมาคมนายหน้าได้ที่: 091-776-8887 (คุณใหม่)
** ตอนนี้มีการสอบสำหรับนายหน้า อีกอย่างหนึ่งคือ  "การสอบคุณวุฒิวิชาชีพนายหน้า อสังหาริมทรัพย์"
    สามารถดูรายละเอียดได้ที่: https://www.trebs.ac.th/broker-tpqi


ที่มา: https://www.trebs.ac.th/blog/khant-nkaarphicchaarnaa-numatismakhrsmaachikcchaak-smaakhmnaayhnaa

5
ตามที่มีข่าวว่า "เปิด11พื้นที่กทม. ราคาประเมินหูฉี่[/url] ′ฝั่งธน′พุ่ง100% อานิสงส์รถไฟฟ้า" http://bit.ly/1h9FkSv) ในความเป็นจริงราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาตลาด มักต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอันมากอยู่แล้ว ถึงแม้มีการปรับเพิ่มขึ้น ก็ยังไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านแต่อย่างใด
           อย่างในกรณีแรก ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111%
           สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ และที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก เช่นสำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 - 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม
           จะเห็นได้ว่าแม้ราคาประเมินของทางราชการจะดูปรับเพิ่มขึ้นมากในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก (พ.ศ.2555-2559) แต่ก็ยังปรับเพิ่มขึ้นต่อปีในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดเป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ใด ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น
           ข้อนี้แตกต่างจากราคาที่ดินในบริเวณนอกเมือง เช่น พื้นที่ห่างไกลย่านหนองจอก ลำลูกกา คลอง 13-15 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลง หยุดนิ่ง หรือแทบจะไม่ได้เพิ่มขึ้นในแต่ละปี ทั้งนี้เพราะตั้งอยู่ห่างไกล ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ ดึงดูดให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น และบางส่วนก็เป็นเพราะผังเมืองกำหนดไม่ให้สามารถก่อสร้างอาคารที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าได้ ราคาที่ดินจึงทรุดลงหรือทรงตัวไว้
           อนึ่ง ราคาประเมินทางราชการมีไว้เพื่อการเสียภาษีในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ ไม่อาจสะท้อนมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา แม้แต่รายงานการประเมินค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ ก็ยังต้องให้มีการทบทวนใหม่ทุกรอบ 6 เดือน แต่ราคาทางราชการใช้ในรอบ 4 ปี และสำรวจและจัดทำล่วงหน้า 1-2 ปี จึงยิ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง

ที่มา: https://www.trebs.ac.th/blog/61c79147

6

มหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 2018 THAILAND PROPERTY BEST BUY EXPO 2018

4-6 ส.ค.61 ณ ไบเทคบางนา เตรียมความพร้อม กับงานมหกรรมอสังหาฯเพื่อการลงทุน รวมโครงการที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง เน้นโครงการที่กล้าการันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุน รวมโปรโมชั่นบ้าน-คอนโด,บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยบ้านถูกที่สุด , รวมคอนโดติดรถไฟฟ้า รวมบ้าน-คอนโดน่าลงทุนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และชลบุรี พัทยา ภูเก็ต หัวหิน

ดูรายละเอียดได้ที่: www.tbexthailand.com
หรือทาง Facebook: https://www.facebook.com/tbexexpo/


7

งานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน2018 THAILAND PROPERTY BEST BUY EXPO
 4-6 ส.ค.61 ณ ไบเทคบางนา เตรียมความพร้อม กับงานมหกรรมอสังหาฯเพื่อการลงทุน
รวมโครงการที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง เน้นโครงการที่กล้าการันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุน
รวมโปรโมชั่นบ้าน-คอนโด,บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยบ้านถูกที่สุด ,
รวมคอนโดติดรถไฟฟ้า รวมบ้าน-คอนโดน่าลงทุนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และชลบุรี พัทยา ภูเก็ต หัวหิน





งานออกบูธแสดงสินค้าในงาน "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 2018"
เปิดจองพื้นที่,จองบูธ
งานแสดงสินค้าเกี่ยวกับบ้านและคอนโดทั่วไทย ในงานได้รวมรวบผู้ประกอบการกว่า 150 บูธ
ผู้ร่วมงานสามารถเลือกโครงการอสังหาฯ ทั้งแนวสูงและแนวราบ คอนโดมิเนียม คอนโดเทล บ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ที่เราคัดสรรทำเลน่าลงทุนและผลตอบแทนสูง

สนใจออกบูธ : https://www.tbexthailand.com

8
4-6 ส.ค.61 ณ ไบเทคบางนา เตรียมความพร้อม กับงานมหกรรมอสัง

หาฯเพื่อการลงทุน รวมโครงการที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง เน้น

โครงการที่กล้าการันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุน รวมโปรโมชั่น

บ้าน-คอนโด,บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยบ้านถูกที่สุด , รวมคอน

โดติดรถไฟฟ้า รวมบ้าน-คอนโดน่าลงทุนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และชลบุรี

พัทยา ภูเก็ต หัวหิน



[img=https://www.tbexthailand.com/]http://งานมหกรรมอสังหาริม

ทรัพย์เพื่อการลงทุน[/img] 2018 จัดโดยบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล

เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ผู้ให้คำปรึกษา และศูนย์ข้อมูลด้าน

อสังหาริมทรัพย์ ในงานได้รวมรวบผู้ประกอบการกว่า 150 ราย รวม

โครงการที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง โดยเน้นไปที่โครงการที่กล้า

การันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุน รวมทั้งโปรโมชั่นเด็ดๆมากมาย รวม

ไปถึงการบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย การเสนอขายบ้านมือสอง

จากบริษัทชั้นนำของประเทศไทย ในงานนี้ผู้ร่วมงานสามารถเลือกโครง

การอสังหาฯ ทั้งแนวสูงและแนวราบ คอนโดมิเนียม คอนโดเทล

ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ที่เราคัดสรรทำเลน่าลงทุนในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

รวมหัวเมืองต่างจังหวัดที่มีศักยภาพในการลงทุนสูง ได้แก่ เมืองท่อง

เที่ยวอย่างจังหวัดภูเก็ต พัทยา ที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ามาตลอดปี มี

ความต้องการในการเช่าที่พักอาศัยสูง และหัวเมืองต่างจังหวัดที่เป็น

ศูนย์กลางของแหล่งงาน ได้แก่ จังหวัดขอนแก่น และโคราช เป็นต้น




งานมหกรรมอสังหาฯเพื่อ

การลงทุน เพิ่มตัวเลือก และลดความเสี่ยงให้นักลงทุน


ปัจจุบัน ผู้คนสนใจการลงทุนอสังหาในระยะยาวมากขึ้น เนื่องจากเป็น

สินทรัพย์ที่จับต้องได้ เติบโตดี สามารถเป็น Passive income เพิ่มช่อง

ทางสร้างรายได้ในขณะที่คุณทำงานประจำ หากคุณสามารถหาอสังหาฯ

ราคาไม่สูง เป็นที่ต้องการของตลาด และสามารถวางแผนการเงินได้ดี

ผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นจะมากโขเลยทีเดียว แต่การเลือกหา

อสังหาริมทรัพย์สำหรับการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดี ความเสี่ยงน้อยนั้น

ยากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากมีโครงการผุดขึ้นมากมาย นักลงทุนจึงมักจะ

เลือกโครงการที่อยู่ใกล้ตัวเพราะดูแลง่าย แต่ก็ยิ่งทำให้ตัวเลือกในการ

ลงทุนลดลงไปอีก เราจึงจัดงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

2018 ขึ้นมาเป็นครั้งที่ 2 เพื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่กล้าการันตี

ผลตอบแทนจากทั่วประเทศเข้าถึงกลุ่มนักลงทุนในเมือง! นับว่าเป็นการ

รวมขุมทรัพย์สำหรับการลงทุน เนื่องจากหัวเมืองต่างๆของประเทศไทย

ล้วนมีศักยภาพในการลงทุนสูง จากความต้องการในการท่องเที่ยวจาก

ชาวไทยและชาวต่างชาติ ดังเช่น จังหวัดภูเก็ต พัทยา รวมถึงศักยภาพ

จากการเป็นศูนย์กลางของแหล่งงาน ได้แก่ จังหวัดขอนแก่น และโคราช





รวมโปรโมชั่นเด็ดๆ จาก

โครงการทั่วประเทศไทย

ผู้เข้าร่วมงานจะพบกับโปรโมชั่นมากมาย โดยเน้นไปที่โครงการที่กล้า

การันตีผลตอบแทนให้กับนักลงทุนตั้งแต่ 4-8%โปรโมชั่นส่วนลดเงินสด

100,000บาท แจกของรางวัลต่างๆเมื่อผู้เข้าร่วมงานจองโครงการภาย

ในงาน ได้แก่ การแจกไอโฟน เป็นต้น นอกจากโปรโมชั่นจากผู้

ประกอบการที่ออกงานแล้ว เรายังแจกกาแล็กซี่ โน๊ต 8 จำนวน 4 เครื่อง

สำหรับผู้ที่จองภายในงานได้ลุ้นกันอีกด้วย
นอกจากโครงการอสังหาแล้วมีน่าสนใจอีกบ้าง?

สำหรับผู้ที่สนใจการลงทุนอสังหาฯ แต่ยังต้องการศึกษาเพิ่มเติมก่อน

หรือนักลงทุนอสังหาฯที่มีประสบการณ์แล้วต้องการเพิ่มศักยภาพของตน

เองด้วยการศึกษาเพิ่มเติมจากข้อมูล คำปรึกษา แนวคิด และ

ประสบการณ์จากกูรูผู้รู้จริงในวงการ เราได้จัดกิจกรรมภายในงานขึ้น

เพื่อให้ท่านได้รับความรู้ ประกอบการตัดสินใจของท่านไว้แล้วที่นี่ โดย

ภายในงานประกอบด้วย
Insight – การวิเคราะห์สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค และแนว

โน้มในอนาคต(ภาคเหนือ-ตะวันออกเฉียงเหนือ-ตะวันออก-ใต้) โดย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลอสังหาริม

ทรัพย์ไทย AREA
ร่วมศึกษาความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าทางคู่และสายใหม่ของการ

รถไฟฯ
การบรรยายโดยกูรูด้านอสังหาฯ ชื่อดังในวงการ ได้แก่ คุณรณิดา พู

ลเอี่ยม ERA Franchise (Thailand)โค้ชปราช เอกภาพันธ์ CEO,Thai

Asia Educationอ.ภาณุวัฒน์ พันธุ์วิชาติกุล ปรมาจารย์ด้านฮวงจุ้ย และ

กูรูท่านอื่นๆที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์แก่ท่านในวันงาน
งานสัมมนา 2 งานได้แก่ งานสัมมนาลู่ทางการขายทรัพย์ให้ต่างชาติ (มี

ค่าใช้จ่าย 2,000 บาท) และงานสัมมนาส่องทำเลลงทุนอสังหาฯ (มีค่า

ใช้จ่าย 500 บาท)
กิจกรรมมอบรางวัลโครงการดีเด่น
มอบรางวัลประกวดเรียงความ ชิงโล่พระเทพฯ
การบริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โดย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์

เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

แล้วพบกันในวันงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 2018! ใน

วันที่ 4-6 สิงหาคมนี้ ณ. ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค ภิรัช

ฮอลล์ 2-3
(ร่วมติดตามรายละเอียดงานสัมมนา โดยการลงทะเบียนเข้าร่วมงาน ได้

ที่นี่)
https://www.tbexthailand.com/

9
ความรู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

เราตีค่าทรัพย์สินไปทำไม
    ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ
ในการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วโลก มีวิธีตามมาตรฐานสากล ดังนี้:

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)
    หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น
    เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น
    ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)
    เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ
    หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ
    บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)
    "มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:
    1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง
    2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
    3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
    4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
    อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น
    เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%)

วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา
(Hypothetical development approach or residual technique)
    เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง
    เช่นที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท
    วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท
    อนึ่งสมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Casflow Analysis)
    DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน
    หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง

วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer-assisted mass appraisal)
    CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน
    เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น
    Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน
    ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร
    การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้
    มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน

ขอบคุณบทความดีๆ จาก: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=100

10

ตั้งแต่ช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ธุรกิจในแวดวงต่างๆ ก็ได้หันมาโฆษณา ผ่านทางสื่อออนไลน์มากขึ้น อาทิเช่น ธุรกิจเสื้อผ้า แม้กระทั้ง ธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เอง ก็หันมาทำการตลาดในรูปแบบออนไลน์กันมากขึ้น
   ดั้งนั้นทาง Developer หรือเจ้าของโครงการต่างๆ ก็ได้มาเริ่มทำการตลาดแบบออนไลน์กันเป็นอย่างมาก หรือจะเรียกได้ว่า ทุกโครงการเลยก็ว่าได้ แต่จะประสบความสำเร็จ หรือไม่ ก็คงจะขึ้นอยู่กับ กลยุทธ์ และวิธีการในการทำตลาดออนไลน์ ของแต่ละโครงการ และประเภทของอสังหาฯ
   วันนี้เราจึงจะมาแนะนำ ขั้นตอนที่จะทำให้เพิ่มโอกาส ที่จะประสบความสำเร็จ ในการทำตลาดออนไลน์ จะมีอะไรบ้าง เชิญชมครับ
ขั้นตอนแรก Web Site
หลายท่านคงเริ่ม งง ขึ้นมาเลยว่าทำไม Web Site ไปเกี่ยวอะไรกับ ขั้นตอนการทำตลาดออนไลน์ เพราะ Web Site เป็นเหมือน กับใบปลิวบนโลกออนไลน์ ที่จะรวบรวม รายละเอียดต่างๆ ของอสังหาฯ หรือโครงการไว้ ดังนั้น เราต้องทำ Web Site ให้น่าสนใจ และสามารถเปิดได้ ทั้งใน PC และบน Mobile (ที่ต้องโชว์ ใน Mobile ได้ด้วยเพราะตอนนี้คนชอบเปิดเว็บไซต์ต่างๆ ผ่าน Mobile)
   
ขั้นตอนที่สอง Content
ในเมื่อเรามี Web Site เป็นเหมือนใบปลิว แล้ว ในความเป็นสิ่งก็คงจะไม่มีที่ไหน ที่จะแจกใบปลิวที่มี แค่รายละเอียดโครงการ เฉยๆ ไปให้ลูกค้าอย่างเดียว ก็คงจะต้องมีพวกโบชัวร์ หรืออะไรแนบไปด้วย เพื่อเพิ่มความน่าสนใจ ดังนั้น Content ก็เปรียบเสมือนว่า เป็นโบชัวร์ ที่จะดึงให้คนสนใจ ใน Web Site ของเราเพิ่มมากขึ้น (ยิ่งมี Content ที่ดีและได้รับความสนใจมาก ก็จะติดหน้าแรกๆ ของ Google ด้วยนะครับ)

ขั้นตอนที่สาม Social Media
เทคนิคนี่แหละครับ ที่จะทำให้ทุกคน เริ่มรู้จักโครงการ หรืออสังหาฯของเราเพิ่มมากขึ้น และช่วยให้เกิดยอดขายขึ้นมา ทำไมถึงเป็นแบบนั้นก็ เพราะว่าขั้นตอนนี้ ก็เป็นเหมือนการโฆษณา ในสื่อต่างๆ แต่ถ้าเป็นในโลกออนไลน์ เราก็จะเน้นไปที่ Social Media เช่น Facebook, Instagram, Youtube, Google เป็นต้น (ทำ Ads ให้น่าสนใจ ก็จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในส่วนนี้ด้วยนะครับ)

ขั้นตอนสุดท้าย Evaluation
ในเมื่อเราทำมาจนจบขั้นตอนที่สามแล้ว (Social Media) ก็จะต้องมีการประเมินผลกันว่า กลุ่มลูกค้าที่เราเลือกในการทำโฆษณานั้น มีผลตอบรับกลับมา มากน้อยแค่ไหน และกลุ่มไหนสนใจตัวโฆษณาตัวไหน เพื่อนำมาทำการวิเคราะห์ และเริ่มทำโฆษณา และยิงไปให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย มากที่สุด (จะทำให้โฆษณาของเรามีประสิทธิภาพ และช่วยลดค่าโฆษณาของเราลงได้)

   สุดท้ายนี้ การโต้ตอบกับลูกค้า หรือการที่ลูกค้าเขียนรีวิวให้ กับโครงการของเราก็สามารถ ช่วยให้โครงการ ของเรามีความน่าเชื่อถือเพิ่มขึ้น ด้วยนะครับ (เพราะในโลกออนไลน์ ความเชื่อใจ เป็นสิ่งสำคัญครับ)
ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=88
Tag : Online Marketing, ขายอสังหาฯ, กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์

11
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทยเมื่อปี 2554 การพัฒนาทางอสังหาริมทรัพย์ได้ฟื้นตัว และลุกคืบอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณรอบระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพมหานคร จะเห็นได้ว่ามีการพัฒนาโครงการต่างๆ ทั้งอาคารชุด โครงการมิกซ์ยูส ตึกระฟ้าทั้งหลายผุดขึ้นมากมายจากความต้องการอยู่อาศัยในเมือง ใกล้แหล่งงาน และสะดวกต่อการเดินทาง ส่งผลให้ราคาที่ดินรอบสถานีของระบบขนส่งมวลชนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินบริเวณรอบ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม-อ่อน (BTS) หรือ แอร์พอร์ทเรลลิงค์ (ARL) เองก็ดี โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครโดยเฉลี่ย 4% ต่อปีในปี 2560 หลายเท่านัก
     •   วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ทำให้การพัฒนาคอนโดชะงัก
     •   5 อันดับสถานีรถไฟฟ้า MRT ที่ราคาเพิ่มสูงสุดในรอบ 5 ปี
     •   ส่องทำเลทอง กรุงเทพฯ กำลังขยายตัวไปทางไหน??
     •   ใจกลางเมืองราคาสูง การพัฒนาจึงต้องถอยออกมาไกลขึ้น
วิกฤตน้ำท่วมใหญ่ทำให้การพัฒนาคอนโดชะงัก
อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเหล่านี้ แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ซึ่งเป็นวิกฤตที่ทำให้การพัฒนาโครงการลดลงฮวบฮาบ โดยเฉพาะโครงการประเภทอาคารชุดซึ่งมักจะพัฒนาในพื้นที่ใกล้สถานีระบบขนส่งมวลชนต่างๆ อันเห็นได้จากจำนวนการขอจดทะเบียนอาคารชุดที่ลดลง 37.7% ทั่วประเทศ และ 31.0% ในกรุงเทพมหานครในปี 2554 จากปีก่อนหน้า (ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย, 2561) หลังจากนั้นจำนวนการจดทะเบียนอาคารชุดเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว 105.2% ทั่วประเทศในปี 2555 จากปีก่อนหน้า ในขณะที่สถานการณ์ในกรุงเทพมหานครค่อยๆเติบโตไม่สูงนักที่ 18.6% แล้วทรงตัวอยู่ราว 4หมื่นกว่าหน่วยต่อปีจนถึงปลายปี 2559 (ดังภาพต่อไปนี้) แต่ถึงกระนั้น การที่มีจำนวนอาคารชุดจะทะเบียนมากขึ้นไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินจะเติบโตขึ้นสูงในระดับเดียวกัน เพราะการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอาจเกิดขึ้นได้จากหลายปัจจัย

5 อันดับสถานีรถไฟฟ้า MRT ที่ราคาเพิ่มสูงสุดในรอบ 5 ปี
จากรายงานของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้เปิดเผยอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน (MRT) ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2555 – 2560) แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หลังช่วงวิกฤตน้ำท่วมปี 2554 ดังภาพต่อไปนี้

ส่องทำเลทอง กรุงเทพฯ กำลังขยายตัวไปทางไหน??
จะเห็นว่าสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินสูงสุดในรอบ 5 ปีจะเป็นบริเวณตะวันออกเฉียงเหนือ ห่างจากย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานครออกมา ได้แก่ สถานีพระราม9 สถานีสุขุมวิท สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีห้วยขวาง และสถานีสุทธิสาร ตามลำดับ ทำให้เห็นถึงแนวโน้มของการขยายตัวของเมือง และความต้องการพัฒนาที่ดินในพื้นที่ที่ราคาต่ำกว่า แต่เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า โดยสถานีที่มีอัตราการเติบโตของที่ดินในบริเวณรอบข้างสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2555 – 2560) ได้แก่
 
อันดับ 1 สถานีพระราม 9 ซึ่งหลายท่านได้คาดการณ์ว่าจะเป็นทำเลศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ใหม่อีกด้วย โดยที่ผ่านมาได้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการมิกซ์ยูส เมกะโปรเจค เปิดตัวเป็นจำนวนมาก จึงมีศักยภาพเป็นศูนย์กลางของแหล่งงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และที่อยู่อาศัยแนวสูงจำนวน มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินอยู่ที่ 14.9% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
     •   ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง บริเวณสี่แยกถนนพระราม9 – ถนนรัชดาภิเษก สะดวกต่อการเดินทางออกนอกเมือง และการเดินทางภายในเมือง ทั้งทางรถยนต์ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน MRTการเดินทางไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ทเรลลิ้งค์ และรถโดยสารสาธารณะอื่นๆ
     •   ราคาที่ดินระดับสูง โดยเฉลี่ยประมาณ 800,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 ซึ่งถือว่ายังไม่สูงเท่าศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) บริเวณสถานีสีลม และสถานีสุขุมวิทซึ่งมีราคาประมาณ 1,600,000 บาทต่อตารางวา และยังถือว่าต่ำกว่าราคาที่ดินในย่านกลางเมืองอีกด้วย ทำให้เป็นที่หมายตาของนักพัฒนา และนักลงทุนอย่างมาก
 
อันดับ 2 คือ สถานีสุขุมวิท อีกหนึ่งย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร ที่แวดล้อมไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เป็นจำนวนมาก ทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คอนโดมีเนียม โรงแรมหรู และอาคารสำนักงาน โดยมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินอยู่ที่ 13.5% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
     •   ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง สะดวกต่อการเดินทางอย่างมากเนื่องจากเป็นสถานีเชื่อมต่อการเดินทางไปยังรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สถานีอโศก สำหรับการเดินทางทางถนนนั้นทำเลตั้งอยู่บน สี่แยกถนนอโศกมนตรี กับ ถนนสุขุมวิท ทำให้สะดวกต่อการเดินทางภายในและออกนอกเมือง
     •   ราคาที่ดินระดับสูงมาก โดยเฉลี่ยประมาณ 1,600,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 ซึ่งเป็นเพียงหนึ่งในสองสถานีที่มีราคาที่ดินเฉลี่ยเกิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยอีกสถานีหนึ่ง คือ สถานีสีลม
 
อันดับ 3-5 ได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีห้วยขวาง และสถานีสุทธิสาร ซึ่งเป็นสถานีที่ห่างออกมาจากตัวเมืองตามลำดับ จึงมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินลดหย่อนลงมาตามลำดับเช่นกัน คือ 11.3% 10.2% และ 10.2 ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
     •   ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง ทั้ง 3 สถานีตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก และไม่มีสี่แยกใหญ่เหมือนสถานีพระราม9 อย่างไรก็ตามในอนาคตจะมีการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันออก เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี โดยได้เริ่มก่อสร้างแล้วในเดือน พฤษภาคม 2560 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566 เป็นการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อการเดินทางจากนอกเมืองเข้าสู่ใจกลางเมือง ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้เกิดความต้องการ และราคาที่ดินเพิ่มมากขึ้นอีกในอนาคต
     •   ราคาที่ดินระดับสูง โดยเฉลี่ยทั้ง 3 สถานีมีราคาที่ดินโดยรอบประมาณ 6,500,000 บาทต่อตารางวาในปี 2560 ทั้งนี้หากเลยจากสถานีสุทธิสารออกไป ราคาที่ดินเฉลี่ยจะต่ำกว่า 6,000,000 บาทต่อตารางวา แสดงให้เห็นว่าสถานีที่อยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากกว่าจะมีความต้องการ และระดับราคาที่สูงกว่า
 
ใจกลางเมืองราคาสูง การพัฒนาจึงต้องถอยออกมาไกลขึ้น
เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ดินรอบสถานี 5 อันดับที่กล่าวมาแล้ว สถานีย่านกลางเมือง บริเวณต้นเส้นทางรถไฟฟ้า และศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) สถานีสีลม มีราคาที่ดินที่สูงกว่ามาก ในขณะที่ความต้องการในการใช้พื้นที่มีมากขึ้นเรื่อยๆ การพัฒนาจึงเกิดมากขึ้นในพื้นที่รอบสถานีที่ไกลออกมา เนื่องจากที่ดินมีราคาที่ต่ำกว่า แต่ยังสะดวกต่อการเดินทาง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับเพียงพอ ทำให้ช่วงกลางๆ ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีระดับราคาสูง (สีส้ม) ในขณะที่ตอนปลายๆซึ่งไกลออกมายังมีระดับราคาปานกลาง (สีเหลือง) แต่แนวโน้มการพัฒนาในแต่ละพื้นที่ก็เปลี่ยนแปลงเรื่อยๆ จึงจำเป็นต้องศึกษาพื้นที่ให้ดีก่อนการลงทุน
 
ลองศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในระยะสั้น ในปี 2559 - 2560 ตามลิ้งค์ด้านล่างนี้
คลิ๊กอ่านต่อ เปิดโผ สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินทำเลทอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดในปี 2560

12
1. นายหน้าอสังหาฯได้อัตราผลตอบแทนสูง อัตราผลตอบแทนจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับกันจะอยู่ที่ 3% บางเคสสูงถึง 10% บางคนอาจจะคิดว่า ก็แค่ 3% จะมากอะไร แต่เมื่อนํามาคิดๆดูแล้ว 3% ก็ถือว่าเยอะมาก ยกตัวอย่างให้เห็นภาพเช่น 3% ของ 100,000 บาทเท่ากับ 3,000 บาท แล้วถ้าขาย 1,000,000 บาท จะเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 บาท และถ้าขาย 10 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 300,000 บาทเลยที่เดียว มากกว่าพนักงานกินเงินเดือน 30,000 บาท/เดือน ถึง 10 เท่า เมื่อขายบ้านได้หนึ่งหลัง (ยังไม่หักค่าใช้จ่าย)
2. ใช้เงินลงทุนน้อย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็มีต้นทุนในการดําเนินการเช่นกัน ไม่ใช่ว่าจะนั่งอยู่เฉยๆแล้วจะมีคนมาซื้อ นายหน้าอสังหาต้องใช้ช่องทางการตลาดให้ถึงกลุ่มลูกค้า ทั้งโฆษณา ค่าน้ํามัน ค่าโทรศัพท์ ในการเสนอขาย แต่ก็ถือว่าเป็นต้นทุนการดําเนินงานที่ต่ํามากเมื่อเทียบกับรายได้ ต้นทุนอีกอันหนึ่งก็ คือ ต้นทุนด้านเวลาที่ใช้ค่อนข้างน้อย
3. ความเสี่ยงต่ํา จากต้นทุน และค่าใช้จ่ายค่อนข้างต่ําและรายได้ที่สูงต่อครั้ง ทําให้มีความเสี่ยงที่ค่อนข้างต่ําเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่นๆ ยกตัวอย่างให้เห็นชัดมากขึ้น ในกรณีที่เราลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กําไรสุทธิต่อหลังจะอยู่ที่ประมาณ 15-20% แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนในการขายตีคร่าวๆ ประมาณ 50% ของราคาขาย กําไรสุทธิแล้วประมาณ 50%จะเห็นว่านายหน้าอสังหาฯ ต้นทุนต่ํากว่ามากเพราะไม่มีทั้ง ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างอาคาร ค่าออกแบบ ค่าแรงก่อสร้าง เป็นต้น
4. ได้เปรียบเรื่องข้อมูลเยอะกว่า ตรงนี้เป็นปัญหาเกี่ยว “ความไม่สมมาตรของข้อมูล (Asymmetric information)”ระหว่างนายหน้ากับคนขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้ว “บุคคลทั่วไป” มักจะเป็นผู้ที่มีข้อมูลและความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า “นายหน้า” อสังหาฯ นายหน้าจะอาศัยช่องว่างตรงนี้หาประโยชน์โดยร่างสัญญาว่าจ้างนายหน้าจะเขียนประมาณว่า “ในกรณี ที่นายหน้าสามารถชี้ช่องหรือจัดการให้ผู้ให้สัญญาขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อในราคาสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้สัญญาตกลงให้จํานวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า แต่ในกรณีนี้นายหน้าจะต้องมีภาระหน้าที่ในการเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าฤชากร ค่าภาษีอากร ตลอดจนค่าธรรมเนียมอื่นๆ ซึ่งทางราชการเรียกเก็บในส่วนของจํานวนเงินที่เกินด้วยตนเองทั้งสิ้น”
      จากข้อสัญญาตรงนี้ทําให้ราคาส่วนเกินที่นายหน้าสามารถขายได้ตกอยู่แก่นายหน้าแต่เพียงผู้เดียว ทําให้บางครั้งก็เป็นที่ไม่พอใจของผู้ขายเป็นเรื่องเป้นนราว บางรายนายหน้าได้รับส่วนเกินจากราคาที่ตกลงไว้หลายล้านบาท ตรงนี้ถือเป็นโอกาสในการทํากําไรของนายหน้าอีกช่องทางหนึ่ง
5. รูปแบบของสัญญา บางครั้งนายหน้าจะมีสัญญาตกลงกันระหว่างนายหน้ากับเจ้าของ ว่าจะต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด โดยจะให้สัญญานี้มีอายุกี่เดือนแล้วแต่ตกลงกัน ตรงนี้จะเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า และอีกทางหนึ่งก็เป็นแรงผลักดันให้นายหน้ารีบๆขายและทําการตลาดได้อย่างเต็มที่ สบายใจกันทั้ง 2 ฝ่าย
6. ใกล้ชิดนายทุน การที่จะเป็นนายหน้าที่จะประสบความสําเร็จได้ต้องเป็นคนที่รู้จักคนเยอะๆ ใกล้ชิดกับนายทุนที่พร้อมที่จะซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเข้าหานายทุนก็ต้องขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละบุคคลและเราทําอย่างไรให้เค้าเชื่อถือเราและพร้อมที่จะลงทุนเมื่อเรานําไปเสนอขาย
7. นายหน้าต้องมีไอเดียที่จะขาย นายหน้าที่จะประสบความสําเร็จหลายคนเป็นผู้ที่รู้จักนายทุนรู้จักคิดพลิกแพลงใช้เทคนิคในการเจรจาต่อรองซื้อขาย นําเสนอขายไอเดีย สามารถบอกข้อดี ข้อเสียทําตัวให้น่าเชื่อถือ รู้ให้ลึกรู้ให้จริงในของที่นําเสนอ การขายไม่ใช่ขายเพียงปัจจุบัน แต่เราต้องขายอนาคตให้นายทุนเห็นภาพและเมื่อนายทุนท่านถามอะไรเราต้องตอบได้
8. เทคนิคการซื้อขาย เทคนิคการซื้อขายตรงนี้ต้องขึ้นอยู่กับประสบการณ์ แผนการ และความสามารถของตัวนายหน้า จะยกตัวอย่างให้เห็นภาพซักหนึ่งกรณี
      “กรณีสมมุติ จากสถานการณ์จริง : ธนาคารจะขายที่ดินให้แก่นาย ก. ซึ่งมีอาชีพเป็นนายหน้า ว่าจะที่ดินในราคาไร่ละ 1,000,000 บาท จํานวน 100 ไร่ ธนาคารให้มัดจําเป็นจํานวนเงิน 8 ล้านบาท แต่นาย ก มีเงินอยู่เพียง 2 ล้าน ด้วยความหัวใสจึงแบ่งขายที่ดิน 50 ไร่ ไปเสนอขายให้นายทุน ตกลงราคากันเบ็ดเสร็จ นายทุนสนใจจึงให้นายทุนวางเงินมัดจําเป็น 6 ล้านบาท สั่งจ่ายเป็นชื่อธนาคาร และนํามารวมกับของนาย ก.2 ล้าน เป็น 6 ล้านพอดี และถ้าหากธนาคารอนุมัติก็ถือว่าการวางมัดจําระหว่างธนาคารเป็นผลสําเร็จและทําสัญญาจะซื้อจะขายกับธนาคารเรียบร้อย ให้เวลา 3 เดือนถึงค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าหากนําเงินมาจ่ายไม่ทันตามกําหนดจะยึดเงินมัดจํา ขณะนี้สิทธิ์ในที่ดินอยู่ในมือของนาย ก. และที่ดินส่วนที่เหลืออีก 50 ไร่ นําไปเสนอขายคิดรวมค่าใช้จ่ายต่างๆเรียบร้อย ต้นทุนอยู่ประมาณ 1,200,000 บาท/ไร่ นําไปประกาศขาย 1,300,000-1,500,000 บาท/ไร่ ราคาตลาดบริเวณนั้นประมาณ 1,600,000 บาท/ไร่ โดยนําที่ดิน 50 ไร่ แบ่งขายออกเป็น 3 แปลง แปลงละ 10-15 ไร่ เฉลี่ยราคาขายได้ประมาณ 1,400,000 บาท/ไร่ ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน ทําการปิดการขายเสร็จ ก็ยื่นขอเปลียน ชื่อผู้รับโอน ให้ลูกค้าไปเป็นผู้รับโอนแทนเรา โดยโอนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม หลังจากนั้นก็ยื่นแบ่งแยกกัน เป็นอันเสร็จเรียบร้อย กําไรจากไร่ละ 1,000,000 เพิ่มเป็น 1,400,000 บาท ด้วยเงินมัดจําในส่วนของตัวเองเพียง 2 ล้านบาท” จะเห็นว่านายหน้าบางครั้งก็มีโอกาสในการทําเงินหลากหลายวิธีขึ้นอยู่กับเทคนิค ประสบการณ์ และความสามารถในการปิดการขาย อย่างน้อยก็เป็นตัวอย่างที่ชี้ให้เห็นช่องทางในการทําเงินมากขึ้น (วิธีการขายเป็นวิธีที่เคยขายได้จริง แต่ตัวเลขแตกต่างออกไป)
9. เปิดประชาคมอาเซียน (AEC) เป็นอีกโอกาสหนึ่งของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จากการคาดกาณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยชาวต่างชาติจะเข้ามาอยู่อาศัยและทํางานกันมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์การซื้อการโอนที่อยู่อาศัย
      ปัจจุบันนายหน้าในประเทศไม่มีกฎหมายรองรับเหมือนกับต่างประเทศที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องผ่านตัวแทนเท่านั้นห้ามทําการซื้อขายกันเอง และต่างประเทศมีใบรับรองวิชาชีพชัดเจนเป็นที่น่าเชื่อถือและมีกฎหมายควบคุมอยู่ผู้ว่าจ้างหักหลังนายหน้า และในปัจจุบันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ถูกแย่งส่วนแบ่งตลาดออกไปบางส่วนจาก Campaign สําหรับใครที่จะทํานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพ อาจจะมีความเสี่ยงมากขึ้นกว่าคนที่ทําเป็นงานเสริม เนื่องจากรายได้ไม่แน่นอน บางเดือนอาจจะขายไม่ได้ บางเดือนอาจจะขายได้ บางครั้งอาจจะถูกโกงจากผู้ว่าจ้างเช่น ไปคุยกับเจ้ากันเองไม่ผ่านนายหน้าหลังจากนายหน้าพาไปแนะนําแล้ว
“ทั้งนี้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของท่าน แต่ในวันนี้หากฝ่ายใดเป็นผู้ที่มีข้อมูลมากกว่ารู้ราคาตลาดในย่านนั้นๆก็จะได้เปรียบมากที่สุด”
ที่มา :  http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=2
TAG: อบรมนายหน้า, นายหน้าอสังหาฯ

13
ตั้งแต่ช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ธุรกิจในแวดวงต่างๆ ก็ได้หันมาโฆษณา ผ่านทางสื่อออนไลน์มากขึ้น อาทิเช่น ธุรกิจเสื้อผ้า แม้กระทั้ง ธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เอง ก็หันมาทำการตลาดในรูปแบบออนไลน์กันมากขึ้น
   ดั้งนั้นทาง Developer หรือเจ้าของโครงการต่างๆ ก็ได้มาเริ่มทำการตลาดแบบออนไลน์กันเป็นอย่างมาก หรือจะเรียกได้ว่า ทุกโครงการเลยก็ว่าได้ แต่จะประสบความสำเร็จ หรือไม่ ก็คงจะขึ้นอยู่กับ กลยุทธ์ และวิธีการในการทำตลาดออนไลน์ ของแต่ละโครงการ และประเภทของอสังหาฯ
   วันนี้เราจึงจะมาแนะนำ ขั้นตอนที่จะทำให้เพิ่มโอกาส ที่จะประสบความสำเร็จ ในการทำตลาดออนไลน์ จะมีอะไรบ้าง เชิญชมครับ
ขั้นตอนแรก Web Site
หลายท่านคงเริ่ม งง ขึ้นมาเลยว่าทำไม Web Site ไปเกี่ยวอะไรกับ ขั้นตอนการทำตลาดออนไลน์ เพราะ Web Site เป็นเหมือน กับใบปลิวบนโลกออนไลน์ ที่จะรวบรวม รายละเอียดต่างๆ ของอสังหาฯ หรือโครงการไว้ ดังนั้น เราต้องทำ Web Site ให้น่าสนใจ และสามารถเปิดได้ ทั้งใน PC และบน Mobile (ที่ต้องโชว์ ใน Mobile ได้ด้วยเพราะตอนนี้คนชอบเปิดเว็บไซต์ต่างๆ ผ่าน Mobile)   
ขั้นตอนที่สอง Content
ในเมื่อเรามี Web Site เป็นเหมือนใบปลิว แล้ว ในความเป็นสิ่งก็คงจะไม่มีที่ไหน ที่จะแจกใบปลิวที่มี แค่รายละเอียดโครงการ เฉยๆ ไปให้ลูกค้าอย่างเดียว ก็คงจะต้องมีพวกโบชัวร์ หรืออะไรแนบไปด้วย เพื่อเพิ่มความน่าสนใจ ดังนั้น Content ก็เปรียบเสมือนว่า เป็นโบชัวร์ ที่จะดึงให้คนสนใจ ใน Web Site ของเราเพิ่มมากขึ้น (ยิ่งมี Content ที่ดีและได้รับความสนใจมาก ก็จะติดหน้าแรกๆ ของ Google ด้วยนะครับ)
ขั้นตอนที่สาม Social Media
เทคนิคนี่แหละครับ ที่จะทำให้ทุกคน เริ่มรู้จักโครงการ หรืออสังหาฯของเราเพิ่มมากขึ้น และช่วยให้เกิดยอดขายขึ้นมา ทำไมถึงเป็นแบบนั้นก็ เพราะว่าขั้นตอนนี้ ก็เป็นเหมือนการโฆษณา ในสื่อต่างๆ แต่ถ้าเป็นในโลกออนไลน์ เราก็จะเน้นไปที่ Social Media เช่น Facebook, Instagram, Youtube, Google เป็นต้น (ทำ Ads ให้น่าสนใจ ก็จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในส่วนนี้ด้วยนะครับ)
ขั้นตอนสุดท้าย Evaluation
ในเมื่อเราทำมาจนจบขั้นตอนที่สามแล้ว (Social Media) ก็จะต้องมีการประเมินผลกันว่า กลุ่มลูกค้าที่เราเลือกในการทำโฆษณานั้น มีผลตอบรับกลับมา มากน้อยแค่ไหน และกลุ่มไหนสนใจตัวโฆษณาตัวไหน เพื่อนำมาทำการวิเคราะห์ และเริ่มทำโฆษณา และยิงไปให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย มากที่สุด (จะทำให้โฆษณาของเรามีประสิทธิภาพ และช่วยลดค่าโฆษณาของเราลงได้)
   สุดท้ายนี้ การโต้ตอบกับลูกค้า หรือการที่ลูกค้าเขียนรีวิวให้ กับโครงการของเราก็สามารถ ช่วยให้โครงการ ของเรามีความน่าเชื่อถือเพิ่มขึ้น ด้วยนะครับ (เพราะในโลกออนไลน์ ความเชื่อใจ เป็นสิ่งสำคัญครับ)
ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=88
Tag : Online Marketing, ขายอสังหาฯ, กลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์

14
ในปัจจุบันใคร ๆ ก็สามารถคำนวณราคาค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยอย่างง่ายๆ รวมถึงการคำนวณมูลค่าของโครงการบ้านอย่างง่ายได้แล้ว ลองมาดูกัน
        ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  ได้ให้วิธีการคำนวณราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ไว้ดังนี้:
         1. ค่าก่อสร้าง สามารถดูได้ที่เว็บไซต์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งจะทำการปรับปรุงทุกรอบ 3 เดือน โดยล่าสุดเป็นราคา ณ เดือนธันวาคม 2559 (thaiappraisal.org/thai/value/value.php) เช่น ราคาบ้านเดี่ยว 2-3 ชั้นหลังหนึ่ง มีราคาค่าก่อสร้างอย่างแพง ๆ หรือ ณ ระดับราคาสูงอยู่ที่ตารางเมตรละ 14,300 บาท
         2. ขนาดอาคารของเรา เราจะวัดขนาดอาคารในกรณีนี้โดยพิจารณาจากอาคารในส่วนที่มีหลังคาคลุมและมีกำแพงเรียบร้อย เช่น ห้องครัว ห้องอาหาร ห้องนั่งเล่น ยกเว้นพื้นที่ส่วนโล่งไม่มีหลังคาคลุม สมมติว่าวัดขนาดอาคารได้ 100 ตารางเมตร ดังนั้นค่าก่อสร้างอาคารก็จะเป็นเงิน 1,430,000 บาท (100 ตารางเมตร ณ ราคา 14,300 บาทต่อตารางเมตร) และหากมีค่าเสื่อมเพราะอาคารเก่าแล้ว ก็คิดค่าเสื่อมปีละประมาณ 2% ของค่าก่อสร้างบ้านจนถึงอายุ 30 ปี ก็หยุดคิดค่าเสื่อม
         3. หากที่ดินซึ่งอาจเป็นในโครงการหรือนอกโครงการจัดสรร ที่เราซื้อมาสร้างบ้านมีขนาด 100 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 30,000 บาท ก็จะเป็นเงิน 3,000,000 บาท
         4. ดังนั้นมูลค่าของบ้านของเราจึงเป็นเงิน 4,000,000 บาท (ค่าที่ดินและค่าอาคาร)
         อย่างไรก็ตามหากเราซื้อที่ดินมาเพื่อการพัฒนา การคำนวณก็แตกต่างออกไป กล่าวคือ
         1. ในด้านค่าก่อสร้างอาคารตาม 2 เป็นเงิน 1,430,000 บาท ซึ่งสมมติเป็นอาคารใหม่ที่มีค่าเสื่อม
         2. เราซื้อที่ดินดิบมาตารางวาละ 25,000 บาท ต้องทำการถมและพัฒนาสาธารณูปโภคอีกเป็นเงินตารางวาละ 2,000 บาท รวมเป็นเงิน 27,000 บาทต่อตารางวา ดังนั้นที่ดิน 100 ตารางวา จึงมีต้นทุนที่ดินที่ 2,700,000 บาท
         3. ต้นทุนรวมของที่ดินและอาคารคือ 3,700,000 บาท (ค่าตัวอาคาร 1,000,000 และค่าที่ดิน 2,700,000 บาท)
         4. เรายังสมมติว่าจะมีต้นทุนอื่น (Soft Costs) อีก 15% ประกอบด้วยภาษี ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย เป็นต้น และมีกำไรที่พึงได้อีก 15% รวม 30% ซึ่งข้อนี้อาจยืดหยุ่นได้ตามที่เห็นสมควรตามภาวะตลาด
         5. ดังนั้นมูลค่าของตัวบ้านจึงเท่ากับต้นทุนตัวบ้านและที่ดิน ที่ 3,700,000 ซึ่งเป็นถือว่าเป็น 70% ของมูลค่า ดังนั้นมูลค่า 100% ของตัวบ้านจึงเป็น 3,700,000 / 70% หรือเท่ากับ 5,285,714 ล้านบาทนั่นเอง
         6. ถ้าในกรณีเศรษฐกิจไม่ดี แล้วเราจำเป็นต้องรีบขาย ก็อาจคิดกำไรสุทธิเพียง 5% ดังนั้นมูลค่าจึงเท่ากับ 3,700,000 / 85% หรือ 4,352,941 บาท นั่นเอง เท่ากับเรายอมขาดทุนกำไรเพื่อให้พอรอดตัวไปก่อนนั่นเอง แต่ถ้าในกรณีเศรษฐกิจดี มีอุปสงค์มาก เราก็อาจขึ้นราคาอุปทานที่ยังมีอยู่ใกล้คนซื้อโดยไม่ต้องสร้างใหม่นั่นเอง
         เห็นไหมครับ การคำนวณ ค่าก่อสร้าง ใคร ๆ ก็ทำได้
Tag: ค่าก่อสร้าง, ราคาค่าก่อสร้าง
ที่มา: http://www.trebs.ac.th/Thai/news/index.php?nid=32

15
อบรมนายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า รองรับโดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
สถาบันฝึกอบรมอสังหาฯ มืออาชีพ
กลุ่มผู้สนใจ: อาชีพนายหน้า,นายหน้าขายบ้าน,นายหน้าขายที่ดิน
หัวข้ออบรม:
วันที่ 1:   
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ประเภทและราคาของอสังหาฯ 10 อันดับขายดี ปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เพื่อประกอบการวางแผนการขาย
แนวโน้มประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเติบโต ฯลฯ
การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
ความรู้เรื่องการเงิน การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ (ดอกเบี้ย-เงินเฟ้อ-มูลค่าในอนาคต / การคำนวณความคุ้มค่าในการลงทุนซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย – ให้เช่า)
การขายและการบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
ขั้นตอนการขาย การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ กลยุทธ์การตอบสนองต่ออารมณ์ต่าง ๆ ของผู้ซื้อเพื่อสร้างการสื่อสารเชิงบวกกับผู้ซื้อ
ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และเทคนิคการขายทรัพย์มือสอง
การจัดหาและจัดระบบทรัพย์เพื่อการขาย ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง การอ่านและวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ
วันที่ 2:   
กฎหมายสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์/พรบ.เกี่ยวกับนายหน้า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ: แนวทางการขายและเทคนิคปิดการขาย ข้อพึงระวังในการขายให้ชาวต่างชาติ
เทคนิคเบื้องต้นการประเมินค่าทรัพย์สินและการวิเคราะห์ทำเลสำหรับนายหน้า
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน วิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า ตัวอย่างมูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวร
วันที่ 3:   
กลยุทธ์และศิลปะในการเจรจาต่อรองอย่างสัมฤทธิ์ผล:
ขั้นตอนการเจรจาต่อรอง สัญญาณบ่งชี้ในการปิดการขาย
แนวทางการเจรจาต่อรองเชิงลึก
การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
วิธีการจะทำสัญญาและตัวอย่างสัญญา ข้อพึงระวังในการทำสัญญา
ประสบการณ์ในการบริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์: ปัญหา อุปสรรค และแนวทางแก้ไข
จรรยาบรรณทางวิชาชีพนายหน้าและสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
มอบวุฒิบัตร/ปิดการอบรม
สนใจลงทะเบียนได้ที่: http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/index.php?p=re131.php

หน้า: [1] 2